Оценка зданий и сооружений нужна для определения стоимости объектов недвижимости.

Согласно определению, здание — это строение с внутренним пространством (помещениями), созданное и используемое людьми. В зависимости от назначения здания делятся на административные, коммерческие, производственные, жилые и складские.

Сооружение — обширное и многоплановое понятие, поскольку в качестве объекта оценки могут выступать самые различные объекты, различного назначения, особенностей эксплуатации конструктивных и технических особенностей:

Емкости и резервуары
Автодороги, мосты, тоннели, железнодорожные пути
Проезды, площадки
Объекты благоустройства, ограждения
Водопровод, теплопровод
Линии электропередач, радиосвязи, телефонной связи
Газопроводы, нефтепроводы и т.п.

Для каждого предприятия перечень может дополняться, расширяться.

Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке проведения технического обследования и отвечу на ваши вопросы.

Объекты оценки в 2019-2020 гг.

Выполняю оценку стоимости зданий и сооружений для юридических лиц с 1996 года. Ниже представлены некоторые из объектов, которые были оценены за последние 2 года. Среди моих клиентов: ЗАО «МЗСК», ООО «Вкуснотеев», ООО «КарРат» и т.д.

1. Имущественный комплекс в пгт. Красногорский

Имущественный комплекс в пгт. Красногорский

Объект оценки: Имущественный комплекс
Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, пер. Колодочный
Состав объекта оценки: Нежилое помещение I площадью 982,3 кв.м., нежилое помещение II площадью 818,8 кв.м., земельный участок площадью 2060 кв.м.

2. Компрессорная станция в п. Силикатный

Компрессорная станция в п. Силикатный

Объект оценки: Компрессорная станция
Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Силикатный, ул. Мира
Состав объекта оценки: Объект оценки представляет собой компрессорную общей площадью 253,3 кв.м.

3. Имущественный комплекс в пгт. Морки

Имущественный комплекс в пгт. Морки

Объект оценки: Имущественный комплекс
Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Моркинский район, пгт. Морки, ул. Советская
Состав объекта оценки: Имущественный комплекс, в составе: дом бытовка общей площадью 28,2 кв.м.; ЛЭП-10 КВ протяженностью 1425 м; сушильный цех общей площадью 89,7 кв.м.; лесопильный цех общей площадью 722,9 кв.м.; цех по изготовлению поддонов общей площадью 771,6 кв. м.; административное здание общей площадью 261,4 кв.м.; склад готовой продукции общей площадью 251,2 кв.м.; гараж общей площадью 571,1 кв.м.; здание КПП общей площадью 9,1 кв.м.; столярный цех общей площадью 385,5 кв.м.; здание охраны общей площадью 19,5 кв.м.; механический цех общей площадью 286,4 кв.м.; земельный участок общей площадью 71 кв.м.; земельный участок общей площадью 17 512 кв.м.

4. Многоквартирный жилой дом по ул. Земнухова

Многоквартирный жилой дом по ул. Земнухова

Объект оценки: Многоквартирный жилой дом
Адрес: Россия, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Земнухова
Состав объекта оценки: Многоквартирный жилой дом площадью 437,5 кв.м. с земельным участком площадью 1923,0 кв.м.

5. Гараж в пгт. Новый Торъял

Объект оценки: Гараж
Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Новоторъяльский район, пгт. Новый Торъял, ул.Больничная
Состав объекта оценки: Гараж площадью 25,9 кв.м. на земельном участке площадью 35 кв.м.

Зачем проводить оценку зданий и сооружений?

Экспертные действия позволяют выполнить переоценку основных средств предприятия и внести складские комплексы, торговые, жилые объекты, производственные помещения в его уставный фонд. Проведение кадастровой оценки зданий дает возможность:

Заключить договор купли-продажи.
Получить кредитные средства либо залоговое обеспечение.
Выкупить сооружение, которое находится в государственной либо муниципальной собственности.
Передать объект в доверительное управление.
Рассчитать компенсацию ущерба.
Вступить в права наследования.
Оформить сделку лизинга.
Разрешить имущественный спор.
Привлечь дополнительные инвестиции.
Приватизировать объект.

Как проводится оценка недвижимого имущества?

Этапы проведения оценки недвижимого имущества описаны в ФСО № 1 (разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16). Расскажем о них более подробно:

Заключение договора с оценочной компанией на проведение оценки, в котором указываются сроки, стоимость и все существенные условия. В договоре обязательно описывается задание на оценку, включающее в себя объект оценки, подтверждение имущественных прав на объект оценки, цель оценки, дату и срок проведения оценки, вид стоимости и др.
Оценщик собирает все необходимые документы и проводит осмотр объекта недвижимости.
Оценщик проводит исследование и анализ всех сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект и собирает всю необходимую дополнительную информацию из официальных источников, из сборников законодательства РФ, из баз данных оценщиков и т.д.
Оценщик производит расчет величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости с использованием различных методов (затратного, сравнительного, доходного), обобщение результатов различных методов оценки и определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
Оценщик составляет письменный отчет об оценке в соответствии с требованиями Российского законодательства.
Отчет об оценке недвижимого имущества передается Заказчику, подписывается акт приёма-передачи.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.

При проведении оценки определяется стоимость недвижимого имущества. Различают несколько типов стоимости. На практике наиболее часто проводят оценку рыночной стоимости недвижимости.

Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена объекта недвижимости на открытом конкурентном рынке, по которой этот объект может быть продан при условии разумности, информированности продавца и покупателя и отсутствии чрезвычайных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости недвижимости чаще всего применяется при сделках купли-продажи, определении арендных платежей и других операциях с недвижимостью.
Ликвидационная стоимость – это стоимость, которую можно получить в результате продажи оцениваемого объекта недвижимости за ограниченный период времени. Ликвидационная стоимость всегда или равна или ниже рыночной.
Восстановительная стоимость — это стоимость строительства нового объекта недвижимости. Чаще всего используется страховыми компаниями для определения страховых сумм. Стоимость замещения — это стоимость строительства нового объекта недвижимости с учетом накопленного износа.
Кадастровая стоимость – стоимость, рассчитываемая методами массовой оценки на базе рыночной стоимости и занесенная в кадастровое дело земельного участка. Кадастровая стоимость может быть определена только для земельного участка, учтенного в земельном кадастре. Определяется оценщиком, например, для целей налогообложения.

Стоимость объекта недвижимости не влияет на стоимость оценки, а целиком зависит от сложности оценки и удаленности оцениваемого объекта недвижимости.

Какие методы используются при проведении оценки недвижимости?

Сравнительный или рыночный метод основан на анализе продаж и сравнении стоимости аналогичных объектов недвижимости. Применяется для оценки жилой недвижимости и земельных участков.
Доходный метод основан на расчете прибыли, которую можно получить от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чаще всего применяется в оценке коммерческой недвижимости.
Затратный метод основан на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. Как правило, применяется в целях страхования.

Какие документы нужны для оценки здания?⁽¹⁾

Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На здание:

Свидетельство о государственной регистрации права на здание или выписка из ЕГРН.
Документ-основание приобретения права на здание, указанный в свидетельстве о регистрации права.⁽²⁾
Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

На земельный участок под зданием:

Свидетельство о государственной регистрации права на участок или выписка из ЕГРН.
Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.⁽³⁾
Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственник объектов юридическое лицо).

⁽¹⁾ — Список носит рекомендательный характер.

⁽²⁾ — Это договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

⁽³⁾ — Это договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения.

Для оценки стоимости здания достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.