Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценка зданий и сооружений нужна для определения стоимости объектов недвижимости.

Согласно определению, здание — это строение с внутренним пространством (помещениями), созданное и используемое людьми. В зависимости от назначения здания делятся на административные, коммерческие, производственные, жилые и складские.

Сооружение — обширное и многоплановое понятие, поскольку в качестве объекта оценки могут выступать самые различные объекты, различного назначения, особенностей эксплуатации конструктивных и технических особенностей:

  • Емкости и резервуары
  • Автодороги, мосты, тоннели,  железнодорожные пути
  • Проезды, площадки
  • Объекты благоустройства, ограждения
  • Водопровод, теплопровод
  • Линии электропередач, радиосвязи, телефонной связи
  • Газопроводы, нефтепроводы и т.п.

Для каждого предприятия перечень может дополняться, расширяться.

Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке проведения технического обследования и отвечу на ваши вопросы.

Объекты оценки в 2019-2020 гг.

Выполняю оценку стоимости зданий и сооружений для юридических лиц с 1996 года. Ниже представлены некоторые из объектов, которые были оценены за последние 2 года. Среди моих клиентов: ЗАО «МЗСК», ООО «Вкуснотеев», ООО «КарРат» и т.д.

1. Имущественный комплекс в пгт. Красногорский

Имущественный комплекс в пгт. Красногорский

  • Объект оценки: Имущественный комплекс
  • Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, пер. Колодочный
  • Состав объекта оценки: Нежилое помещение I площадью 982,3 кв.м., нежилое помещение II площадью 818,8 кв.м., земельный участок площадью 2060 кв.м.

2. Компрессорная станция в п. Силикатный

Компрессорная станция в п. Силикатный

  • Объект оценки: Компрессорная станция
  • Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Силикатный, ул. Мира
  • Состав объекта оценки: Объект оценки представляет собой компрессорную общей площадью 253,3 кв.м.

3. Имущественный комплекс в пгт. Морки

Имущественный комплекс в пгт. Морки

  • Объект оценки: Имущественный комплекс
  • Адрес:  Россия, Республика Марий Эл, Моркинский район, пгт. Морки, ул. Советская
  • Состав объекта оценки: Имущественный комплекс, в составе: дом бытовка общей площадью 28,2 кв.м.; ЛЭП-10 КВ протяженностью 1425 м; сушильный цех общей площадью 89,7 кв.м.; лесопильный цех общей площадью 722,9 кв.м.; цех по изготовлению поддонов общей площадью 771,6 кв. м.; административное здание общей площадью 261,4 кв.м.; склад готовой продукции общей площадью 251,2 кв.м.; гараж общей площадью 571,1 кв.м.; здание КПП общей площадью 9,1 кв.м.; столярный цех общей площадью 385,5 кв.м.; здание охраны общей площадью 19,5 кв.м.; механический цех общей площадью 286,4 кв.м.; земельный участок общей площадью 71 кв.м.; земельный участок общей площадью 17 512 кв.м.

4. Многоквартирный жилой дом по ул. Земнухова

Многоквартирный жилой дом по ул. Земнухова

  • Объект оценки: Многоквартирный жилой дом
  • Адрес: Россия, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Земнухова
  • Состав объекта оценки: Многоквартирный жилой дом площадью 437,5 кв.м. с земельным участком площадью 1923,0 кв.м.

5. Гараж в пгт. Новый Торъял

  • Объект оценки: Гараж
  • Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Новоторъяльский район, пгт. Новый Торъял, ул.Больничная
  • Состав объекта оценки: Гараж площадью 25,9 кв.м. на земельном участке площадью 35 кв.м.

Зачем проводить оценку зданий и сооружений?

Экспертные действия позволяют выполнить переоценку основных средств предприятия и внести складские комплексы, торговые, жилые объекты, производственные помещения в его уставный фонд. Проведение кадастровой оценки зданий дает возможность:

  • Заключить договор купли-продажи.
  • Получить кредитные средства либо залоговое обеспечение.
  • Выкупить сооружение, которое находится в государственной либо муниципальной собственности.
  • Передать объект в доверительное управление.
  • Рассчитать компенсацию ущерба.
  • Вступить в права наследования.
  • Оформить сделку лизинга.
  • Разрешить имущественный спор.
  • Привлечь дополнительные инвестиции.
  • Приватизировать объект.

Как проводится оценка недвижимого имущества?

Этапы проведения оценки недвижимого имущества описаны в ФСО № 1 (разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16). Расскажем о них более подробно:

  • Заключение договора с оценочной компанией на проведение оценки, в котором указываются сроки, стоимость и все существенные условия. В договоре обязательно описывается задание на оценку, включающее в себя объект оценки, подтверждение имущественных прав на объект оценки, цель оценки, дату и срок проведения оценки, вид стоимости и др.
  • Оценщик собирает все необходимые документы и проводит осмотр объекта недвижимости.
  • Оценщик проводит исследование и анализ всех сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект и собирает всю необходимую дополнительную информацию из официальных источников, из сборников законодательства РФ, из баз данных оценщиков и т.д.
  • Оценщик производит расчет величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости с использованием различных методов (затратного, сравнительного, доходного), обобщение результатов различных методов оценки  и определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
  • Оценщик составляет письменный отчет об оценке в соответствии с требованиями Российского законодательства.
  • Отчет об оценке недвижимого имущества передается Заказчику, подписывается акт приёма-передачи.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.

При проведении оценки определяется стоимость недвижимого имущества. Различают несколько типов стоимости. На практике наиболее часто проводят оценку рыночной стоимости недвижимости.

  • Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена объекта недвижимости на открытом конкурентном рынке, по которой этот объект может быть продан при условии разумности, информированности продавца и покупателя и отсутствии чрезвычайных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости недвижимости чаще всего применяется при сделках купли-продажи, определении арендных платежей и других операциях с недвижимостью.
  • Ликвидационная стоимость – это стоимость, которую можно получить в результате продажи оцениваемого объекта недвижимости за ограниченный период времени. Ликвидационная стоимость всегда или равна или ниже рыночной.
  • Восстановительная стоимость — это стоимость строительства нового объекта недвижимости. Чаще всего используется страховыми компаниями для определения страховых сумм. Стоимость замещения — это стоимость строительства нового объекта недвижимости с учетом накопленного износа.
  • Кадастровая стоимость – стоимость, рассчитываемая методами массовой оценки на базе рыночной стоимости и занесенная в кадастровое дело земельного участка. Кадастровая стоимость может быть определена только для земельного участка, учтенного в земельном кадастре. Определяется оценщиком, например, для целей налогообложения.

Стоимость объекта недвижимости не влияет на стоимость оценки, а целиком зависит от сложности оценки и удаленности оцениваемого объекта недвижимости.

Какие методы используются при проведении оценки недвижимости?

  • Сравнительный или рыночный метод основан на анализе продаж и сравнении стоимости аналогичных объектов недвижимости. Применяется для оценки жилой недвижимости и земельных участков.
  • Доходный метод основан на расчете прибыли, которую можно получить от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чаще всего применяется в оценке коммерческой недвижимости.
  • Затратный метод основан на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. Как правило, применяется в целях страхования.

Какие документы нужны для оценки здания?⁽¹⁾

  1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На здание:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на здание или выписка из ЕГРН.
  2. Документ-основание приобретения права на здание, указанный в свидетельстве о регистрации права.⁽²⁾
  3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

На земельный участок под зданием:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на участок или выписка из ЕГРН.
  2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.⁽³⁾
  3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
  4. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственник объектов юридическое лицо).

⁽¹⁾ — Список носит рекомендательный характер.

⁽²⁾ — Это договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

⁽³⁾ — Это договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения.

Для оценки стоимости здания достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке проведения технического обследования и отвечу на ваши вопросы.

С уважением,
Независимый оценщик
Макаров Александр Николаевич