Оценка зданий и сооружений нужна для определения стоимости объектов недвижимости.
Согласно определению, здание — это строение с внутренним пространством (помещениями), созданное и используемое людьми. В зависимости от назначения здания делятся на административные, коммерческие, производственные, жилые и складские.
Сооружение — обширное и многоплановое понятие, поскольку в качестве объекта оценки могут выступать самые различные объекты, различного назначения, особенностей эксплуатации конструктивных и технических особенностей:
- Емкости и резервуары
- Автодороги, мосты, тоннели, железнодорожные пути
- Проезды, площадки
- Объекты благоустройства, ограждения
- Водопровод, теплопровод
- Линии электропередач, радиосвязи, телефонной связи
- Газопроводы, нефтепроводы и т.п.
Для каждого предприятия перечень может дополняться, расширяться.
Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке проведения технического обследования и отвечу на ваши вопросы.
Объекты оценки в 2019-2020 гг.
Выполняю оценку стоимости зданий и сооружений для юридических лиц с 1996 года. Ниже представлены некоторые из объектов, которые были оценены за последние 2 года. Среди моих клиентов: ЗАО «МЗСК», ООО «Вкуснотеев», ООО «КарРат» и т.д.
1. Имущественный комплекс в пгт. Красногорский
- Объект оценки: Имущественный комплекс
- Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Звениговский район, пгт. Красногорский, пер. Колодочный
- Состав объекта оценки: Нежилое помещение I площадью 982,3 кв.м., нежилое помещение II площадью 818,8 кв.м., земельный участок площадью 2060 кв.м.
2. Компрессорная станция в п. Силикатный
- Объект оценки: Компрессорная станция
- Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Медведевский район, п. Силикатный, ул. Мира
- Состав объекта оценки: Объект оценки представляет собой компрессорную общей площадью 253,3 кв.м.
3. Имущественный комплекс в пгт. Морки
- Объект оценки: Имущественный комплекс
- Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Моркинский район, пгт. Морки, ул. Советская
- Состав объекта оценки: Имущественный комплекс, в составе: дом бытовка общей площадью 28,2 кв.м.; ЛЭП-10 КВ протяженностью 1425 м; сушильный цех общей площадью 89,7 кв.м.; лесопильный цех общей площадью 722,9 кв.м.; цех по изготовлению поддонов общей площадью 771,6 кв. м.; административное здание общей площадью 261,4 кв.м.; склад готовой продукции общей площадью 251,2 кв.м.; гараж общей площадью 571,1 кв.м.; здание КПП общей площадью 9,1 кв.м.; столярный цех общей площадью 385,5 кв.м.; здание охраны общей площадью 19,5 кв.м.; механический цех общей площадью 286,4 кв.м.; земельный участок общей площадью 71 кв.м.; земельный участок общей площадью 17 512 кв.м.
4. Многоквартирный жилой дом по ул. Земнухова
- Объект оценки: Многоквартирный жилой дом
- Адрес: Россия, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Земнухова
- Состав объекта оценки: Многоквартирный жилой дом площадью 437,5 кв.м. с земельным участком площадью 1923,0 кв.м.
5. Гараж в пгт. Новый Торъял
- Объект оценки: Гараж
- Адрес: Россия, Республика Марий Эл, Новоторъяльский район, пгт. Новый Торъял, ул.Больничная
- Состав объекта оценки: Гараж площадью 25,9 кв.м. на земельном участке площадью 35 кв.м.
Зачем проводить оценку зданий и сооружений?
Экспертные действия позволяют выполнить переоценку основных средств предприятия и внести складские комплексы, торговые, жилые объекты, производственные помещения в его уставный фонд. Проведение кадастровой оценки зданий дает возможность:
- Заключить договор купли-продажи.
- Получить кредитные средства либо залоговое обеспечение.
- Выкупить сооружение, которое находится в государственной либо муниципальной собственности.
- Передать объект в доверительное управление.
- Рассчитать компенсацию ущерба.
- Вступить в права наследования.
- Оформить сделку лизинга.
- Разрешить имущественный спор.
- Привлечь дополнительные инвестиции.
- Приватизировать объект.
Как проводится оценка недвижимого имущества?
Этапы проведения оценки недвижимого имущества описаны в ФСО № 1 (разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16). Расскажем о них более подробно:
- Заключение договора с оценочной компанией на проведение оценки, в котором указываются сроки, стоимость и все существенные условия. В договоре обязательно описывается задание на оценку, включающее в себя объект оценки, подтверждение имущественных прав на объект оценки, цель оценки, дату и срок проведения оценки, вид стоимости и др.
- Оценщик собирает все необходимые документы и проводит осмотр объекта недвижимости.
- Оценщик проводит исследование и анализ всех сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект и собирает всю необходимую дополнительную информацию из официальных источников, из сборников законодательства РФ, из баз данных оценщиков и т.д.
- Оценщик производит расчет величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости с использованием различных методов (затратного, сравнительного, доходного), обобщение результатов различных методов оценки и определение итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.
- Оценщик составляет письменный отчет об оценке в соответствии с требованиями Российского законодательства.
- Отчет об оценке недвижимого имущества передается Заказчику, подписывается акт приёма-передачи.
В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки №1 (ФСО № 1) отчет об оценке действителен в течение 6 месяцев с даты составления отчета, поэтому он должен содержать дату составления и порядковый номер. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке.
При проведении оценки определяется стоимость недвижимого имущества. Различают несколько типов стоимости. На практике наиболее часто проводят оценку рыночной стоимости недвижимости.
- Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена объекта недвижимости на открытом конкурентном рынке, по которой этот объект может быть продан при условии разумности, информированности продавца и покупателя и отсутствии чрезвычайных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости недвижимости чаще всего применяется при сделках купли-продажи, определении арендных платежей и других операциях с недвижимостью.
- Ликвидационная стоимость – это стоимость, которую можно получить в результате продажи оцениваемого объекта недвижимости за ограниченный период времени. Ликвидационная стоимость всегда или равна или ниже рыночной.
- Восстановительная стоимость — это стоимость строительства нового объекта недвижимости. Чаще всего используется страховыми компаниями для определения страховых сумм. Стоимость замещения — это стоимость строительства нового объекта недвижимости с учетом накопленного износа.
- Кадастровая стоимость – стоимость, рассчитываемая методами массовой оценки на базе рыночной стоимости и занесенная в кадастровое дело земельного участка. Кадастровая стоимость может быть определена только для земельного участка, учтенного в земельном кадастре. Определяется оценщиком, например, для целей налогообложения.
Стоимость объекта недвижимости не влияет на стоимость оценки, а целиком зависит от сложности оценки и удаленности оцениваемого объекта недвижимости.
Какие методы используются при проведении оценки недвижимости?
- Сравнительный или рыночный метод основан на анализе продаж и сравнении стоимости аналогичных объектов недвижимости. Применяется для оценки жилой недвижимости и земельных участков.
- Доходный метод основан на расчете прибыли, которую можно получить от эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чаще всего применяется в оценке коммерческой недвижимости.
- Затратный метод основан на определении затрат, необходимых для восстановления объекта оценки с учетом накопленного износа. Как правило, применяется в целях страхования.
Какие документы нужны для оценки здания?⁽¹⁾
- Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
На здание:
- Свидетельство о государственной регистрации права на здание или выписка из ЕГРН.
- Документ-основание приобретения права на здание, указанный в свидетельстве о регистрации права.⁽²⁾
- Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
На земельный участок под зданием:
- Свидетельство о государственной регистрации права на участок или выписка из ЕГРН.
- Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.⁽³⁾
- Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
- Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственник объектов юридическое лицо).
⁽¹⁾ — Список носит рекомендательный характер.
⁽²⁾ — Это договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
⁽³⁾ — Это договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения.
Для оценки стоимости здания достаточно предоставить копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.
Звоните по телефону +7 (927) 883-66-44. Я бесплатно расскажу о порядке проведения технического обследования и отвечу на ваши вопросы.
С уважением,
Независимый оценщик
Макаров Александр Николаевич